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闽系房企生死竞速:马太效应凸显“后进生”凶猛拼杀鏖战寒冬
时间:2018-06-27 08:18:46  来源:本站  作者:

  规模加速跑中,营收、利润、债务等各方面平衡成为一道难题。以旭辉为例,从近几年新增土地的权益来看,旭辉通过合作方式获取项目的力度越来越大,致使新增土地权益占比不断降低。有观点提出,公司以外延性生长为主,内生增长较为困难。《中国经营报》记者就相关问题向

  同时记者在采访中注意到,2018年以来闽系房企走高的负债率和融资难题已成为挥之不去的“达摩克利斯之剑”。其中,宝龙地产(01238.HK)2014年~2016年的净负债率各年分别为66.2%、70%和76.6%,呈逐年走高态势;福晟集团在今年4月中止了一笔45亿元的公司债发行。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示:“房地产作为资金密集型行业,登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。”去年以来,闽系房企中三盛、福晟、正荣相继在港上市,分析人士指出,目前来看资本市场能否真正成为房企快速发展的推手还有待观察。

  企业规模分化加剧,快周转成为行业发展共识,而规模扩张背后的利润把控已成为一大难题。

  随着行业洗牌加剧,拿地与资金的话语权不断向规模房企倾斜,企业对规模的渴求也达到前所未有的高度。闽系房企泰禾集团董事长黄其森称:“在房企规模分化日益加剧的今天,高周转已成为行业发展共识。高周转就是利润,就是竞争力。”

  作为高周转房企,旭辉对于项目高周转有一套标准化的管理原则,内部称之为“8611”策略:项目在拿地后8个月内开盘,首次开盘去化率达到60%,11个月内实现资金快速回笼周转。

  “高周转是高增长房企的必由之路,产品标准化是高周转的前提。公司产品比较繁杂,无法形成标准化的产品线,旭辉的目标是只做适度的产品标准化,对周转速度必然形成一定拖累。”同策咨询研究院的研究报告指出。

  在规模增长方面,三盛集团品牌部相关负责人对记者表示,三盛集团2017年加快拿地节奏,新增土储规模1000亩。其中,三盛控股作为三盛集团的在港上市平台,2017财年完成两大收购项目,分别位于福建平潭及济南章丘。2018年度至今,三盛控股连续获得福建福州、江苏无锡两个新土地开发项目,并会根据整体发展战略拓展新土地开发项目。

  不过,同为闽系房企代表企业的宝龙地产,被指已在规模竞赛中“掉队”。据克而瑞日前发布的2017年度中国房地产企业销售Top200排行榜,宝龙地产以220.2亿元的流量金额位居第82位,2016年以174.9亿元的流量金额位居第92位。不过记者注意到,2015年宝龙地产曾以140.3亿元的销售金额位居第72位,2014年宝龙地产以111.0亿元的销售金额位居第70位。

  “宝龙作为城市综合体运营商,公司的主营业务是商业地产开发与运营,用来销售的货量相对地产住宅开发商来说占比较小。为积极适应行业的快速发展,公司在2018年正式提出将提高周转速度,打造369体系(3个月完成方案审批,6个月开始预售,9个月资金回正),未来三年公司物业销售增速将显著提升。”宝龙地产相关负责人对记者表示。

  另外记者注意到,截至2017年底,冠城大通尚未开工土地储备面积25.47万平方米,位于福州永泰县和南京市,建筑面积41.40万平方米,楼面均价3062.08元/平方米。2017年公司新开工面积58.15万平方米,较上年大幅增长471.22%。截至2017年底,公司在建面积113.50万平方米,较上年底增长64.16%。土地储备较少,在建规模较大,随着项目的持续推进,后续会否面临一定的资金支出压力,未来的可持续发展是否存忧?对此,记者联系冠城大通相关负责人,对方未予回应。

  同时,多元化布局的冠城大通,新能源锂电池业务尚处于发展阶段,实现收入规模较低,对公司营业收入贡献程度有限,受较高的研发投入以及固定成本影响,成本倒挂,毛利率为负。对此,冠城大通相关负责人回复称:“新能源产业为公司新进领域。现在各项业务都在稳步推进中。”

  采访中,记者注意到,2018年以来房企规模不断刷新,但不断攀升的负债率以及融资难题已成为高悬的“达摩克利斯之剑”。

  其中,宝龙地产净负债率呈逐年走高态势,2014年~2016年公司的净负债率分别为66.2%、70%和76.6%。针对公司业绩表现,宝龙地产品牌部相关负责人表示:“涉及上市公司的相关经营数据,在未获得董事会确认的前提下无法直接回复,可与董事会秘书沟通进行了解。”记者致函公司投资者关系相关负责人,截至发稿未获回应。

  随着房企“丛林法则”凸显,中小房企生存境遇越发艰难,部分中小闽系房企的融资难题也在加剧。数据显示,2014年~2016年,宝龙地产的综合融资成本各年分别为8.05%、7.55%、6.18%,而2016年龙湖的综合融资成本仅为4.92%、新城为5.7%。2017年宝龙的综合融资成本继续上升,由2016年的6.18%上升到6.29%。

  为缓解资金压力,不少房企融资动作频频。据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿元、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿元以上。这也意味着房企债券明后年将迎来兑付高峰,未来可能出现集中到期偿付的风险。

  据了解,截至2017年底,随着冠城大通土储项目增长以及在建项目的推进,公司融资需要有所提高,长期借款较年初增长16.48%至8.40亿元;应付债券27.73亿元,系“15冠城债”,债券期限5年,票面利率5.10%,2020年到期,冠城大通面临一定的债券到期偿还压力。

  海通证券债券研究员姜超宏认为,伴随企业间分化加剧,融资潮水过去后个别企业的信用违约概率增加,风格激进的中型房企容易面临融资失控的问题。

  “金融环境整体上处于防风险、去杠杆、加强监管的大环境下,一方面整顿了房地产开发过程中的某些乱象,对一些高杠杆运作的小型开发企业有较大影响,另一方面加快了行业整合速度。”禹洲地产相关负责人对记者表示,公司通过境内、境外多方面融资渠道,一直保持着较低的融资成本以及健康的现金流。

  另外,此前仅少数房企关注的销售回款率,逐渐被越来越多的房企重视。克而瑞数据统计显示,禹洲地产亦对自身回款率提出新要求,预计销售回款及其他收入426亿元。据介绍,2017年,禹洲地产按当年销售当年回款的口径计算回款率约77%。“2018年将在重视合约销售的同时,维持并提高项目回款率。”

  根据克而瑞研究中心朱一鸣的整理,中国房地产市场发展至今,目前排名前30位的房企几乎都已经完成上市,50强房企的上市率也接近80%,其中大部分房企都选择在港交所上市。

  据了解,4月4日,弘阳地产披露招股书,向港交所正式迈出上市第一步;4月26日,大发地产向港交所递交上市申请;此外,发家于温州的中梁地产最近也被曝出有上市计划。

  随着行业马太效应凸显,中小房企拿到资本市场的入场券显得尤为迫切。其中,闽系房企亦纷纷表现出上市诉求。2017年4月,闽系房企三盛地产通过收购香港主板上市地产公司利福地产曲线月,据港交所公告,佑威国际正式更名福晟国际,这意味着福晟集团正式登陆资本市场;2018年1月,正荣地产在香港联交所挂牌上市。

  “上市后,来自资本市场的直接融资可以为房企带来持续的资金支持,助力房企规模扩张、实现全国化布局。”朱一鸣表示。不过闽系房企上市潮背后前景几何?

  根据三盛控股公告,截至2017年12月31日,公司年内亏损8.5万港元,同比减少99.73%;公司拥有人年度应占亏损1.8万港元,同比减少99.94%。三盛集团品牌相关负责人回复记者称:“关于三盛控股2017年业绩的情况,主要原因为三盛控股的投资物业仍为空置,并无产生任何租金收入。而三盛控股2017年的亏损较往年大幅收窄,主要由于公司所持金融资产组合录得投资收入净额约2310万港元及三盛控股所持投资物业录得约3890万港元的收益,尚有进步空间。”

  同时,记者查阅上海证券交易所“公司债券项目信息平台”了解到,4月18日,福晟集团中止了“福建福晟集团有限公司公开发行2018年公司债券(面向合格投资者)”的发行。

  根据此前披露的公开发行2018年公司债券募集说明书,最近三年及一期,福晟集团经营活动产生的现金流量净额分别为-23.43亿元、3.22亿元、-42.18亿元和-28.02亿元,波动较大,且最近一年及一期现金流量净额持续为负值。同时,最近三年及一期末,福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元,有息负债规模增幅较大。

  “房地产主基调是房住不炒,房地产企业必须逐渐学会在一个比较平稳的状态下发展,未来资本市场或对房地产企业并不那么看好。”市场分析人士指出。房企上市后依然有很多难关要过。

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