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高盛:楼市虽复苏 但房企投资低迷值得担忧
时间:2018-12-04 19:05:26  来源:本站  作者:

  高盛指出,尽管销售回暖和供需改善使得前景相对乐观,但中国房地产市场仍值得担忧。土地成本的飙升导致再投资回报率低迷,房企拿地热情创下历史新低,显示出对市场信心仍然不足。高房价对购房者的承受能力也构成考验。

  高盛高华董事总经理、房地产研究主管王逸今天表示,年初至今,中国一线城市、二线城市及大型三线城市的房地产市场均实现了强劲的交易量复苏。在绝对库存并为明显改善的情况下,销售的快速回暖已经带动主要城市的库存数量出现明显的下降趋势。

  不过,销售增长并没有像以往那样拉动房地产企业投资高峰。继2014年双双下滑之后,今年前8个月的土地出让交易量同比下降41%,新开工同比下降17%。昨天最新数据显示,10月房地产投资增速同比下滑2.4%,新开工面积同比更是大降24.5%。

  王逸表示,受到今年销售回暖的影响,房地产企业明年的现金流将同比增加,财务状况将大为改善。但由于再投资回报率低迷,房企拿地的情绪热情普遍不高。今年至今,房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。

  再投资回报低迷,也是此轮地产销售复苏后房地产企业估值却相对偏低的重要原因。而这背后,土地成本的飙升对房企盈利空间的挤压不容小觑。下图显示,今年一线城市(北京、上海)土地成本已经占到售价的40%。

  王逸指出,高盛将密切关注房企再投资的数据,如果该数据出现变化,可能意味着中国房地产市场的转折点。

  需求端同样值得忧虑。过去十几年,人口迁移和人口结构一直是推动中国房地产市场发展的决定性因素,其中前者的影响因素甚至占到了70%。但如今,随着中国经济转型,人口迁移受到了阻碍,老龄化也使得长期的房地产需求面临下降压力。

  高盛指出,中国2.5亿移动人口中,农业户口人群在工作地购房的比例仅为6%,非农业户口人群在工作地购房的比例为25%。

  而且,长期的高房价对人们买房的承受能力也构成考验。这些问题都需要在未来的新型城镇化中加以解决,高盛同样将密切关注这一进程。

  从政府层面来看,长期通过政策刺激房地产行业发展并非长久之计。这样做只是延缓了供求剪刀差出现的时点,却无法将其消除。尽管政府正努力摆脱经济对于房地产的过度依赖,但考虑到房地产依然是稳增长的重要行业,政府未来的房地产政策预计仍将趋向宽松。

  高盛预计,持续的政策放松将改善住房承受比并释放挤压需求,这将会支持房价持续复苏,并提振市场对于在投资和增长前景的信心。

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